Розділ ІІІ. ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ГРОМАДЯН ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ. КОРИСТУВАННЯ ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ

Право проживання поряд із пайовиками кооперативу мають члени їх сімей.

Проте правове положення членів сім'ї члена кооперативу (пайовика) багато в чому відрізняється від правового положення самих членів кооперативу. По суті права членів сім'ї є похідними від прав пайовика. Так, лише з волі останнього члени родини в'їжджають у квартиру при її наданні. Член кооперативу вправі з дотриманням правил реєстрації вселити в займане жиле приміщення інше своє подружжя, дітей, батьків, інших осіб при згоді повнолітніх членів сім'ї. При вселенні до батьків їхніх дітей, що не досягли повноліття, такої згоди не потрібно.

Разом з тим права члена кооперативу (пайовика) обумовлюються правами членів його сім'ї. Так, при наданні жилого приміщення враховується склад членів сім'ї (кількість і наявність пільг по житловому забезпеченню). Члени сім'ї, що мають право на частку в паєнагромадженні, мають право на примусовий обмін, на поділ пайових внесків тощо. Припинення сімейних відносин із членом кооперативу саме по собі не створює право на виселення проживаючих із ним осіб. Їхнє виселення може мати місце у випадках, передбачених законодавством.

У випадку вибуття члена кооперативу із кооперативу проживаючі разом з ним члени сім'ї мають переважне право на вступ до кооперативу. Дане правило закріплене правилами Примірного статуту ЖБК. Вибуття із кооперативу є можливим: по-перше, за власним бажанням; по-друге, у випадку смерті члена кооперативу; по-третє, при виключенні із членів кооперативу у випадках, передбачених законом, а відтак - і виселенні із займаного житлового приміщення.

Після смерті члена кооперативу відкривається спадщина на його майно, до складу якого входять також пайові внески члена кооперативу.

4. Відповідно до ст. 384 ЦК України член житлово-будівельного (житлового) кооперативу має право володіння і користування, а за згодою кооперативу - і розпоряджання квартирою, яку він займає в будинку кооперативу, якщо він не викупив її. У разі викупу квартири член житлово-будівельного (житлового) кооперативу стає її власником.

Таким чином, можна виокремити три юридичних факти, що утворюють фактичний склад для виникнення права власності на квартиру в кооперативному будинку: членство в кооперативі; користування житловим приміщенням, наданим кооперативом; повна виплата пайового внеску.

Необхідно звернути увагу на те, що право на одержання житлової площі виникає у громадянина з моменту вступу до житлового кооперативу, із цього ж часу виникають житлові правовідносини, що розвиваються в міру настання послідовних фактів, і остаточне оформлення провадиться із наданням квартири. Надалі, при виплаті останньої частини пайового внеску правовідносини користування жилим приміщенням трансформуються у правовідносини власності - відбувається зміна суб'єктів даного права. До повного внесення пайового внеску суб'єктом права власності на житлове приміщення був житловий або житлово-будівельний кооператив, після - громадянин.

При цьому у даному випадку можна констатувати, що право власності на жиле приміщення виникає не з моменту державної реєстрації, а з моменту повної виплати пайового внеску. Наступна державна реєстрація має лише правопідтверджуюче значення.

У зв'язку з вищенаведеним свого часу громадяни - члени житлових і житлово-будівельних кооперативів розділилися на власників і не власників житлових приміщень. По виконанні фактичного складу їх розрізняє факт повного або неповного внесення пайового внеску за житлове приміщення. За обсягом та видом прав член кооперативу, який повністю вніс пайовий внесок за квартиру, володіє, користується та розпоряджається належною йому квартирою на свій розсуд, тобто є власником речового права - права власності. На відміну від нього, член житлового або житлово-будівельного кооперативу, що здійснює виплату, володіє та користується житлом, що належить кооперативу, на основі членських правовідносин, тобто є власником зобов'язального права. Такий член кооперативу має обмежене право розпорядження. Так, право на обмін він може здійснити тільки при наявності згоди проживаючих разом із ним членів сім'ї, дозволу органу місцевого самоврядування, а також згоди загальних зборів або правління кооперативу на прийом до членів кооперативу особи, що обмінює житлове приміщення.

Член кооперативу, що повністю виплатив пайовий внесок за квартиру, вправі залишитися у кооперативі або вийти з нього. Громадянин, що придбав квартиру за договором із власником або одержав її на підставі спадщини, вправі вступити у члени кооперативу. Відмова може бути оскаржена у судовому порядку.

5. При визначенні прав і обов'язків члена ЖБК, а також членів його сім'ї, умов користування і підстав припинення користування жилими приміщеннями необхідно керуватися також положеннями Примірного статуту ЖБК, зокрема, розділом V, в якому детально визначаються права і обов'язки як членів кооперативу, так і членів їх сімей, а також враховувати надані Верховним Судом чинні рекомендації, втілені у постановах Пленуму Верховного Суду України від 18.09.87 р. "Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи" (з наступними змінами) та Пленуму Верховного Суду СРСР від 11.10.91 р. "Про практику застосування судами законодавства при розгляді справ по спорах між громадянами та житлово-будівельними кооперативами".

Глава 6. КОРИСТУВАННЯ ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ В БУДИНКАХ (КВАРТИРАХ) ПРИВАТНОГО ЖИТЛОВОГО ФОНДУ

Стаття 150. Користування жилим будинком (квартирою), що належить громадянинові

Громадяни, які мають у приватній власності будинок (частину будинку), квартиру, користуються ним (нею) для особистого проживання і проживання членів їх сімей і мають право розпоряджатися цією власністю на свій розсуд: продавати, дарувати, заповідати, здавати в оренду, обмінювати, закладати, укладати інші не заборонені законом угоди.

1. Глава 6 ЖК УРСР присвячена правовому регулюванню відносин щодо здійснення права користування жилими будинками та квартирами, які є об'єктом права приватної власності, тобто належать фізичній особі. Термін "громадянин", що використовується у даній главі, як і в інших нормах ЖК УРСР, слід визнати некоректним з огляду на суперечність його відповідній термінології ЦК України як основного законодавчого акта, що регулює цивільні відносини (ч. 2 ст. 4 ЦК), в тому числі відносини власності. ЦК України відмовився від поняття "громадянин", пануючого у тексті ЦК УРСР, замінивши його терміном "фізична особа" і підкресливши таким чином можливість вільної участі у цивільних відносинах поряд з громадянами України іноземців та осіб без громадянства.

Отже, норми ЖК УРСР, принаймні ті з них, які регулюють право користування житлом, поширюються на будь-яких фізичних осіб, незалежно від наявності у них громадянства України.

2. Право користування майном є елементом змісту більш широкого права - права власності (ч. 1 ст. 317 ЦК України) і здійснюється вільно, на власний розсуд його суб'єкта, крім обмежень, які передбачені законом. Так, згідно ч. 3 ст. 109 ЖК УРСР підставою для виселення з жилого приміщення і, як наслідок, - для втрати права на користування житлом є звернення стягнення на передане в іпотеку жиле приміщення.

Важливо, що у даній статті підкреслюється, що жилий будинок (квартира), які є об'єктом права приватної власності, можуть використовуватися тільки з метою проживання. Така вказівка звужує зміст права на користування житлом і водночас визначає особливості здійснення цього права. Використання житла виключно для проживання в ньому підтверджується також іншими правовими нормами. Згідно ст. 6 ЖК УРСР жилі будинки і жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється. Згідно ч. 1 ст. 383 ЦК України власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва. Як випливає із змісту ч. 1 ст. 810, ч. 1 ст. 815 ЦК України, наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання в ньому.

Наведені норми дозволяють стверджувати про недійсність договорів, за якими житло передається власником у користування іншим особам для розміщення офісу або для інших цілей, не пов'язаних з проживанням у ньому. Разом з тим, оскільки ЦК не передбачає нікчемності подібних договорів, яка б випливала безпосередньо із закону, і водночас встановлює у ст. 204 презумпцію правомірності правочину, відповідні договори визнаються недійсними лише за умови прийняття судового рішення.