Розділ ІІІ. ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ГРОМАДЯН ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ. КОРИСТУВАННЯ ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ

Варто зосередити увагу також на тому, що закон не встановлює можливості припинення права власності особи і, як наслідок, - виселення її з жилого приміщення у разі порушення цільового призначення житла і використання його не за призначенням. Цей висновок випливає з того, що за змістом ч. 2 ст. 346 ЦК України право власності може бути припинене лише у випадках, визначених законом. Житловий кодекс, в свою чергу, у ст. 157 підкреслює, що виселення у судовому порядку з підстав, визначених ст. 116 ЖК (систематичне руйнування, псування жилого приміщення, використання його не за призначенням, систематичне порушення правил співжиття), стосується тільки членів сім'ї власника жилого будинку (квартири) і, відповідно, не поширюється на самого власника.

3. Об'єктом права користування житлом є жилі будинки та квартири.

Житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання (ст. 380 ЦК України).

Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання (ч. 1 ст. 382 ЦК України).

4. Важливо підкреслити, що право користування житлом, яке перебуває у приватному житловому фонді, за чинним законодавством не обмежується жодними нормами жилої площі, а норма ст. 47 ЖК, яка встановлює норму жилої площі в розмірі 13,65 квадратного метру на одну особу, поширюється на жилі приміщення у будинках державного та громадського (комунального) житлового фонду.

5. Власник житла має право на вселення до житла інших осіб з урахуванням правил, які регулюють реєстрацію місця проживання фізичних осіб. Якщо реєструється особа, яка не є власником житла, у заяві про реєстрацію місця проживання обов'язково зазначається про згоду власника на реєстрацію. Згода власника не потрібна лише у випадку вселення до осіб, зареєстрованих у даному приміщенні, їхніх неповнолітніх (слід розуміти також - і малолітніх) дітей (постанова Кабінету Міністрів України "Про затвердження зразків документів, необхідних для реєстрації місця проживання в Україні" від 28 липня 2004 р. № 985).

6. Коментована стаття, встановлюючи загальні засади здійснення права користування приватним житлом, встановлює невичерпний перелік правочинів (термін "угода", який використовувався в ЦК УРСР, був замінений поняттям "правочин"), які може здійснювати власник. Такі правочини можуть бути спрямовані на відчуження житла і припинення права власності (договори купівлі-продажу, дарування, міни), визначення юридичної долі житла на випадок смерті (складання заповіту), "умовне" розпорядження житлом, яке здійснюється у разі передання житла за договором застави, адже при виникненні заставних правовідносин ще не відомо, чи відбудеться коли-небудь звернення стягнення на предмет застави і чи втратить, відповідно, особа право власності на предмет застави, або не передбачати відчуження будинку (квартири), а лише передавати їх у тимчасове користування іншим суб'єктам, як відбувається при укладенні договору найму (оренди) житла.

Слід звернути увагу на некоректність використання у ст. 150 ЖК УРСР терміна "закладати" у відношенні передачу житла у заставу, адже заклад за ч. 1 ст. 44 Закону України "Про заставу" є заставою рухомого майна.

Серед прикладів "інших угод (правочинів)", які може вчиняти власник жилого будинку (квартири), можна навести укладення договорів позички (глава 60 ЦК), ренти (глава 56 ЦК), довічного утримання (догляду) (глава 57 ЦК), спадкового договору (глава 90 ЦК).

Стаття 151. Обов'язки власника по забезпеченню схоронності жилого будинку (квартири)

Громадяни, які мають в приватній власності жилий будинок (квартиру), зобов'язані забезпечувати його схоронність, провадити за свій рахунок поточний і капітальний ремонт, утримувати в порядку придомову територію.

Безгосподарне утримання громадянином належного йому будинку (квартири) тягне за собою наслідки, передбачені Цивільним кодексом Української РСР.

1. У частині першій коментованої статті закріплені обов'язки власника житла, спрямовані на забезпечення схоронності майна, проведення його ремонту та утримання в порядку прибудинкової території. Це положення не є специфічним для житлового законодавства, адже обов'язок власника утримувати майно, що йому належить, закріплений ст. 322 ЦК України.

Водночас слід звернути увагу на те, що чинне законодавство не завжди покладає на власника жилого будинку (квартири) обов'язок здійснювати усі дії, спрямовані на утримання житла. Так, у разі укладення власником житла договору найму поточний ремонт житла покладається на наймача, якщо інше не передбачено договором, а капітальний - на наймача, якщо це прямо передбачено договором (ч. 1, 2 ст. 819 ЦК України).

2. Правовідносини щодо утримання жилих будинків регулюються Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затвердженими наказом Державного комітету України з питань житлово- комунального господарства від 17 травня 2005 р. № 76. Зміст Правил дозволяє зробити висновок про те, що обов'язок здійснювати утримання багатоквартирних будинків, прибудинкових територій, їх технічне обслуговування покладається на суб'єктів господарювання, наділених повноваженнями надавати споживачам житлово-комунальні послуги (абзац шостий пункту 2.2.2, пункти 2.4.1, 2.6.1, 5.5.5 тощо). Підставою для виникнення відносин щодо надання житлово-комунальних послуг є договір на утримання житлових будинків і прибудинкових територій, який укладається між власником житлового фонду, на балансі якого перебуває дана будівля, та відповідною господарською організацією, яка займається наданням житлово-комунальних послуг. Типова форма такого договору затверджена наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 7 вересня 1998 р. № 194.

Таким чином, власники житла безпосередньо зобов'язані утримувати лише майно, що розташоване в межах житлового будинку (квартири), що їм належить, в той час як роботи (послуги) щодо підтримання належного стану зовнішніх конструкцій багатоквартирного будинку, утримання ліфтів, сходинок, міжповерхових дверей, сміттєпроводу та іншого майна, яке є об'єктом спільного користування мешканців багатоквартирного будинку, здійснюється іншим суб'єктом - організацією, яка надає житлово-комунальні послуги, хоча і за рахунок самих власників та наймачів, які сплачують квартирну плату.

3. Частина друга цієї статті, яка визначає, що безгосподарне утримання власником належного йому будинку (квартири) має наслідки, передбачені ЦК УРСР, в сучасних умовах, разом із втратою чинності ЦК УРСР, також втрачає своє значення. Згідно ст. 135 ЦК УРСР, якщо громадянин безгосподарно утримував належний йому жилий будинок, допускав його руйнування, виконком місцевої ради міг призначити йому необхідний строк для ремонту будинку, а якщо він не виконував дане розпорядження без поважних причин - за рішенням суду будинок міг бути вилучений з власності особи з передачею його до фонду місцевої ради депутатів.

Наразі подібних норм у ЦК України не існує, принаймні не існує такої підстави припинення права власності на житло, як "безгосподарне його утримання" (ст. 346 ЦК України). Разом з тим все ж слід допустити теоретичну можливість позбавлення особи права власності на житло у судовому порядку з використанням загальних норм та принципів цивільного права про недопущення при здійсненні своїх прав порушення прав інших осіб (ч. 2 ст. 13 ЦК), про обов'язок власника утримувати належне йому майно (ст. 322 ЦК), про справедливість, добросовісність та розумність поведінки учасників цивільних правовідносин (пункт шостий ч. 1 ст. 3 ЦК).

Крім того, житловий будинок, якому загрожує пошкодження або знищення з вини власника, може бути примусово викуплений у нього, якщо він віднесений до пам'яток історії та культури, на підставі ст. 352 ЦК.

4. Безгосподарне утримання власником житла, порушення ним правил користування жилими приміщеннями є адміністративним правопорушенням. Згідно ст. 150 КпАП відповідні дії тягнуть за собою попередження або накладення штрафу в розмірі від одного до трьох неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.