Розділ VII УПРАВЛІННЯ В ГАЛУЗІ ВИКОРИСТАННЯ І ОХОРОНИ ЗЕМЕЛЬ

До частини четвертої. Експертна грошова оцінка земельних ділянок - "результат визначення вартості земельної ділянки та пов'язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформ­лення результатів у вигляді звіту" (ст. 1 ЗУ "Про оцінку земель"); використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок (ч. 4 ст. 201 ЗКУ).

Загальні засади проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок визначені у ст. 19 ЗУ "Про оцінку земель", відповідно до якої оцінка здійснюється на основі таких методичних підходів: (1) капіталізація чистого операційного або рентного доходу від вико­ристання земельних ділянок; (2) зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок; (3) врахування витрат на земельні поліпшення.

Коло цивільно-правових угод, для яких є обов'язковою проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, визначене ст. 13 ЗУ "Про оцінку земель". Дана норма встановлює вичерпний перелік випадків обов'язковості проведення експертної оцінки земель при укладанні певних видів угод. В інших випадках це можливо, якщо прямо передбачено зако­нами України. Тому вважаємо необґрунтованою існуючу практику, за якою деякі нотаріуси вимагають при нотаріальному посвідченні будь-яких угод щодо відчуження земельних ділянок надання звітів про експертну грошову оцінку земельних ділянок.

Проведення експертної грошової оцінки підпорядковується нормам ПКМ від 11.10.2002 №1531 "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок", ПКМ від 05.10.2004 №1303 "Про затвердження Порядку визнання Державним комітетом по земельних ресурсах статусу саморегулівної організації оцінювачів, що проводять експертну грошову оцінку земельних ділянок", ПКМ "Про затвердження Положення про наглядову раду з питань експертної грошової оцінки земельних ділянок" від 17.11.04 №1552, наказів Державного комітету України по земельних ресурсах "Про затвердження Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок" №2 від 09.01.2003, "Про затвердження Положення про порядок роботи Екзаменаційної комісії з експертної грошової оцінки земельних ділянок" від 10.08.2007 №117, "Про затвердження Порядку стажування фізичних осіб, які пройшли навчання за програмою базової підготовки оцінювачів з експертної грошової оцінки земель них ділянок" від 10.08.07 №118, "Про проведення рецензування звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок" №211 від 25.07.2005.

До частини п'ятої. Нормативна грошова оцінка земель здійснюється відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої ПКМ від 23.03.1995 №213 та Методики нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженої ПКМ від 30.05.1997 №525. Нажаль, положення даних методик були затверджені до набуття чинності чинним ЗКУ, як і ЗУ "Про оцінку земель". У зв'язку із цим вони можуть застосовуватись у частині, що не суперечить ЗКУ та названому Закону.

Експертна грошова оцінка підпорядковується нормам ПКМ від 11.10.2002 №1531 "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок", якою затверджена Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок.

Стаття 202. Державна реєстрація земельних ділянок

   1. Державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у складі державного реєстру земель.

   2. Державний реєстр земель складається з двох частин:

а) книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок;

б) Поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку.

Загальна характеристика. Складність проблеми реєстрації "земельних ділянок" обумовлює необхідність розглянути її в комплексі. Тому пропонуємо коментар до статті в цілому.

Термін "реєстрація" походить від слова "реєстр", яке з'явилося в українській мові через польське "rejestr" від латинського "regestrum" - внесене, записане. Воно означає список, письмовий перелік кого-небудь або чого-небудь; книгу для запису справ, документів, майна, земельних володінь тощо. Реєстрація потрібна насамперед для оголошення прав на майно широкому, заздалегідь невизначеному колу осіб у випадках, коли з фактичного стану речей наявність прав не очевидна. Так, якщо права на нерухоме майно оголошуються іншим особам самим фактом знаходження рухомої речі у власника, то щодо нерухомого майна "фактичного володільця" визначити може бути дуже важко. Саме тому практично в усьому світі права на нерухоме майно підлягають реєстрації. Виходячи із призначення реєстрації, вважаємо, що вона повинна застосовуватися саме щодо прав на майно. Реєстрація самого майна, правочинів щодо нього тощо позбавлена сенсу.

У регулюванні реєстраційних відносин існує певна неузгодженість між собою різних положень ЗКУ. Ст. 202 ЗКУ вживає термін "реєстрація земельних ділянок", ст. 100 - веде мову про державну реєстрацію прав на нерухоме майно, ст. 125 - про реєстрацію документів, що посвідчують права на земельні ділянки. Жоден із цих термінів в ЗКУ не визначається.

Натомість ст. 210 ЦК України передбачає реєстрацію правочинів щодо земельних ділянок, а ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обме­жень" - реєстрацію прав на земельні ділянки. Розглянемо, що ж саме реєструється, та яке співвідношення різних реєстраційних процедур на прикладі переходу права на земельну ділянку при її відчуженні за цивільним договором.

Реєстрація правочину. Договори про відчуження земельних ділянок підлягають нотаріальному посвідченню (ч. 1 ст. 132 ЗКУ). При цьому відбувається реєстрація договору у Тимчасовому реєстрі правочинів відповідно до Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого ПКМ від 26.05.2004 №671. Така реєстрація (запис до Реєстру вносить нотаріус одночасно з нотаріальним посвідченням договору) є, по перше, "не зовсім" законною, оскільки ст. 210 ЦК України вимагає здійснення реєстрації правочинів відповідно до "закону". По-друге, у випадку із правочинами щодо земельних ділянок така реєстрація позбавлена будь-якого сенсу, тому що вчинення правочину не означає виник­нення у набувача права власності - таке право виникне набагато пізніше, після реєстрації та видачі відповідного державного акту (ст.ст. 125, 126 ЗКУ). Ніяк не впливає реєстрація правочину і на момент вчинення правочину - адже у випадку із відчуженням земельних ділянок відповідний правочин вважається вчиненим не з моменту його реєстрації (ст. 210 ЦК України), а з моменту його нотаріального посвідчення (в силу ст. 9 ЦК України застосовується спеціальна норма - норма ч. 1 ст. 132 ЗКУ).

Реєстрація правоустановчого документа. Після укладення та реєстрації правочину набувач повинен замовити технічну документацію із землеустрою щодо складання державного акту на право власності на земельну ділянку (ст. 56 ЗУ "Про землеустрій"). В процесі виготовлення документації відбувається обтяжлива та забюрократизована про­цедура отримання бланку державного акту, його заповнення та реєстрація державного акту Центром державного земельного кадастру при Держкомземі України відповідно до положень коментованої статті, а також Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю, право колективної власності на землю, право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі, затвердженої наказом Держкомзему України від 04.05.1999 №43, та Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, затвердженого наказом Держ­комзему України від 02.07.2003 N 174.

Формальна обов'язковість останнього нормативно-правового акту є сьогодні сумнівною. Так, Державним комітетом України з питань регуляторної політики та підприємництва було прийнято рішення від 18.04.2007 №35 "Про необхідність усунення порушень Державним комітетом України по земельних ресурсах принципів державної регуляторної політики згідно з вимогами ЗУ від 11.09.2003 N 1160-IV "Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності"478 щодо скасування згаданого наказу №174 як такого, що не відповідає основним принципам державної регуляторної політики. Оскільки наказ №174 скасовано не було, 27.06.2007 Держкомпідприємництва України направило повідомлення про припинення дії наказу з 18.06.2007. Це повідомлення було оприлюднене і, до речі, зараз міститься у деяких правових базах даних. Між тим, Центр Державного земельного кадастру оскаржив дії Держкомпідприємництва у суді, і за його клопотанням в порядку забезпечення позову дія наказу №174 була відновлена, хоча якраз про цю обставину на сьогодні широкій громадськості невідомо. Як наслідок, наразі реєстрація земельних ділянок здійснюється відповідно до нормативно-правового акту сумнівної законності та обов'язковості, на що вже зверталася увага у публікаціях інших авторів.

Хоча альтернативи наказу №174 сьогодні немає, і його скасування або припинення дії призведе до неможливості набуття права власності на земельні ділянки взагалі, відзначимо, що регулювання процедури реєстрації правоустановчих документів наказом в принципі не відповідає чинному законодавству України.

Як зазначено у коментованій нормі, реєстрація земельних ділянок (а фактично - право-установчих документів) здійснюється у складі державного земельного кадастру. Ведення державного земельного кадастру відповідно до ч. 2 ст. 204 ЗКУ повинно здійснюватися виключно на підставі акта рівня закону, а ніяк не наказу.