Розділ IV НАБУТТЯ І РЕАЛІЗАЦІЯ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ

5. Технічний паспорт об'єкта продажу (лота), умови його продажу, у тому числі (у разі необхідності) вимоги щодо граничних термінів забудови земельної ділянки, розміру відшкодування втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва, визначення розміру пайової участі (внеску) у створення і розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, затверджуються органом державної влади або органом місцевого самоврядування.

   6. Положення про технічний паспорт об'єкта продажу (лота), який виставляється на земельні торги, затверджується Кабінетом Міністрів України.

   7. Технічний паспорт об'єкта продажу (лота) та документація із землеустрою, необхідна для підготовки земельної ділянки до аукціону, виготовляються на замовлення органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування чи державних органів приватизації, відповідно до їх повноважень щодо продажу земель, та після укладення договору купівлі-продажу об'єкта продажу (лота) передаються безоплатно покупцю цього об'єкта продажу (лота).

( Частина сьома статті 136 в редакції Закону № 800- VI від 25.12.2008 )

Загальна характеристика. При конкурентному продажу земельної ділянки укладенню договору купівлі-продажу повинно передувати:

рішення органу місцевого самоврядування або виконавчої влади про включення земельної ділянки до переліку ділянок, що підлягають продажу на торгах (ч. 1 ст. 136 ЗКУ),

визначення меж земельної ділянки в натурі, закріплення їх межовими знаками (ч. 2 ст. 136 ЗКУ),

виготовлення технічного паспорту земельної ділянки (ч. 2 ст. 136 ЗКУ, Положення про технічний паспорт земельної ділянки, яка виставляється на земельні торги, затверджене ПКМ від 16.05.2002 №648),

оголошення про проведення земельних торгів (ст. 137 ЗКУ),

проведення торгів та перемога у них покупця (процедура проведення земельних торгів повинна бути в майбутньому визначена законом - див. ч. 5 ст. 137 ЗКУ).

До частини першої. Щодо розподілу компетенції з продажу земельних ділянок державної (комунальної) власності та прав на них див. ст. 122, п. 12 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ та коментар до них.

Відповідно до повноважень із розпорядження земельними ділянками в межах своєї компетенції органи державної влади або органи місцевого самоврядування, державні органи приватизації, уповноважені приймати рішення про відчуження земель, що перебувають у державній або комунальній власності, до проведення земельних торгів формують переліки земельних ділянок та прав на них, що можуть бути реалізовані на таких торгах. Знаходження земельної ділянки у переліку дає можливість підготувати її до виставлення на земельні торги: провести оцінку, замовити виготовлення необхідної документації, виготовити технічний паспорт земельної ділянки тощо.

При цьому перелік земельних ділянок під об 'єктами, що підлягають приватизації, формується на основі переліку відповідних об'єктів приватизації (див. п. 4 Порядку продажу у 2008 році державними органами приватизації земельних ділянок державної власності, на яких розташовані об'єкти, що підлягають приватизації, затверджений ПКМ 22.02.2008 №10).

Із другого речення коментованої частини не зовсім зрозуміло, коди відносяться слова "у випадках, передбачених законом": до врахування результатів громадського обговорення чи до наявності самого містобудівного обґрунтування.

Відповідаючи на це питання, слід врахувати, що законодавство встановлює випадки, коли необхідною є розробка містобудівного обґрунтування. Містобудівне обґрунтування - це "вид містобудівної документації, в якому відповідно до державних будівельних та інших норм, стандартів і правил, положень містобудівної документації визначаються містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки (об'єкта будівництва), обов'язкові для вра­хування при відведенні земельної ділянки та/або проектуванні цього об'єкта" (ст. 1 ЗУ "Про планування і забудову територій"). Містобудівне обґрунтування повинно розроблятися "[у] разі відсутності місцевих правил забудови або при намірах забудови за межами населених пунктів", у тому числі і при продажу ділянки (прав на неї) на земельних торгах (ч. 3 ст. 23 Закону). Слід зазначити, що на сьогодні місцеві правила забудови у більшості населених пунктів відсутні, а там, де є, вони здебільшого не є повноцінними, оскільки не містять графічної частини. За таких умов необхідність розробки містобудівного обґрунтування зберігається, оскільки лише воно забезпечить визначення "містобудівних умов і обмежень забудови земельних ділянок".

Водночас, не передбачено випадків, коли можна "не враховувати" результати обгово­рення містобудівного обґрунтування.

З огляду на викладене, вважаємо, що враховувати результати громадського обговорення містобудівного обґрунтування слід у всіх випадках, коли розробка такого обґрунтування вимагається законодавством.

Порядок замовлення, розробки, громадського обговорення та затвердження містобудівного обґрунтування визначається ЗУ "Про планування і забудову територій". Порядок урахування результатів громадського обговорення визначається ст. 30-6 Закону.

Неоднозначним є питання про те, який орган має затверджувати містобудівне обґрунтування у разі продажу земельної ділянки за межами населеного пункту. Виходячи із положень ч. 4 ст. 19 ЗУ "Про планування і забудову територій", ("режим забудови та іншого використання земель, визначених для містобудівних потреб за межами населених пунктів, встановлюється відповідними радами"), такими органами слід вважати "відповідні ради". Які ради є "відповідними", не зовсім зрозуміло, враховуючи, що повноваження рад на сьогодні обмежуються територією населеного пункту.

До частини другої. Коментована частина позбавлена самостійного регулятивного значення. Дотримуватися "затверджених містобудівної документації та документації із землеустрою", "регіональних або місцевих правил забудови" слід у будь-якому випадку, і окрема згадка про це в законі не потрібна. Характеристику даних різновидів документації див. у коментарі до ст. 39 ЗКУ (щодо містобудівної документації, регіональних та місцевих правил забудови) та у ЗУ "Про землеустрій" (щодо документації із землеустрою). Див. також ст. 186 ЗКУ та коментар до неї.