Розділ IV НАБУТТЯ І РЕАЛІЗАЦІЯ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ

До частини п'ятої. Відповідно до ч. 2 ст. 82 ЗКУ іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення, у т.ч. "у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні".

На наш погляд, хоча коментована норма передбачає, що до клопотання додається "доку­мент, що посвідчує право власності на нерухоме майно (будівлі та споруди), розташовані на цій земельній ділянці", в сукупності із процитованою вище ч. 2 ст. 82 ЗКУ цю вимогу не можна тлумачити як таку, що вимагає для купівлі земельної ділянки обов'язково мати на земельній ділянці певне нерухоме майно. Тому "документ, що посвідчує право власності на нерухоме майно", має додаватися лише у тих випадках, коли таке майно наявне. Якщо земельна ділянка набувається "для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні", такі документи можуть не подаватися.

Щодо документів, що можуть посвідчувати право власності на нерухоме майно, див. коментар до ч. 2 ст. 128 ЗКУ.

Крім цього, до клопотання додається копія свідоцтва про реєстрацію іноземною юри­дичною особою постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України (див. коментар до ч. 3). Щодо визначення органу, до якого слід подавати клопотання, див. коментар до ч. 1 ст. 129 ЗКУ.

До частини шостої. Надання земельної ділянки може відбутися тільки після отримання погодження KM України, тому перед цим відповідний орган повинен прийняти рішення про направлення запиту до KM України. Див. наприклад, запит щодо отримання погодження KM України від Київради, оформлений Рішенням №190/3281 від 09.03.2006 "Про питання погодження з Кабінетом Міністрів України продажу земельних ділянок".

Стаття 130. Покупці земель сільськогосподарського призначення

1. Покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути:

а) громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва;

б) юридичні особи України, установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва.

2. Переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають громадяни України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки, а також відповідні органи місцевого самоврядування.

До частини першої. Ч. 1 ст. 130 ЗКУ обмежує коло покупців земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Ними можуть бути тільки громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва, юридичні особи України, установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва.

Проте, на даний час через мораторій на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного виробництва дані положення фактично не діють.

Маємо зауважити, що за відсутності мораторію застосування коментованої норми буде ускладнене.

По-перше, п. "а" містить нечіткі критерії для визначення громадян України, що мають переважне право. Зокрема, не розкрите поняття "сільськогосподарська освіта". На наш погляд, даний термін за відсутності законодавчої конкретизації означає сільськогосподарську освіту будь-якого освітнього, освітньо-кваліфікаційного рівня (ст. 30 ЗУ "Про освіту").

Так само, не конкретизовано вимогу щодо наявності досвіду роботи у сільському господарстві - категорії посади, часу роботи тощо. Під "зайняттям веденням товар­ного сільськогосподарського виробництва" можна, на наш погляд, розуміти наявність у особи земельної ділянки відповідного призначення, роботу за наймом у сфері товарного сільськогосподарського виробництва, зайняття фермерством тощо.

По-друге, критерій, покладений в основу п. "б", теж видається не зовсім коректним. На даний час цивільне законодавство передбачає правила про загальну правоздатність юридичної особи (ст. 91 ЦК України). Правило, передбачене п. "б", виглядає у цьому відношенні невиправданим винятком. З іншого боку, за існуючою практикою в установчих документах більшості юридичних осіб вказуються усі теоретично можливі види діяльності, що навряд чи є запорукою їх ефективного та професійного здійснення.

Реалізацію коментованої норми ускладнює те, що поняття "земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського вироб­ництва" законодавчо не визначене. До таких земель можна віднести насамперед землі, надані для ведення фермерського господарства (виходячи із визначення фермерського господарства - див. коментар до ст. 31 ЗКУ), та земельні ділянки, виділені в рахунок права на земельну частку (пай), за умови, що у відповідних державних актах було зазначено саме таке цільове призначення (див. коментар до п. 17 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ).

Враховуючи те, що угоди щодо відчуження земельних ділянок мають укладатися в нотаріальній формі (ч. 3 ст. 132 ЗКУ), а відповідно до ч. 2 ст. 54 ЗУ "Про нотаріат" нотаріус при посвідченні угоди повинен перевірити відповідність змісту угоди закону, перевірка відповідності набувача вимогам, викладеним у коментованій статті, має здійснюватися саме нотаріусом при посвідченні угоди. Проте враховуючи неясність положень ст. 130 ЗКУ та відсутність роз'яснюючих положень у Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженій наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004 №20/5, прогнозуємо, що при реалізації коментованої статті виникнуть значні проблеми.

До частини другої. Коментованою нормою передбачене переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Можливість застосування цього правила вважаємо сумнівною, оскільки закон не встановлює механізму його реалізації.

Застосування за аналогією норм ЦК України щодо права переважної купівлі частки у спільній частковій власності (ст. 362) є неможливим з огляду на широке коло суб'єктів права переважної купівлі: видається сумнівною можливість їх письмового повідомлення про майбутній продаж. Так само, через численність суб'єктів права не працюватиме і механізм переведення на суб'єкта, що має переважне право, прав і обов'язків покупця у разі порушення права переважної купівлі (ч. 4 ст. 362 ЦК України).