Розділ III ПРАВА НА ЗЕМЛЮ

Право оренди землі у класичному розумінні є зобов'язальним правом, на відміну від сервітуту, емфітевзису та суперфіцію (див. глави 16, 16-1 ЗКУ та коментар до них). Разом із тим, зміни, внесені ЗУ від 16.09.2008 року, яким, зокрема, коментована стаття доповнена новою частиною четвертою, фактично перетворюють право оренди на речове право (див. коментар до ч. 4).

За юридичною природою договір оренди землі є різновидом договору майнового найму (глава 58 ЦК України). Необхідно пам'ятати, що до регулювання земельно-орендних відносин цивільне законодавство застосовується субсидіарно (ст. 9 ЦК України). Договір оренди є консенсуальним (тобто вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди у належній формі), оплатним, двостороннім та строковим.

Форма договору є письмовою (ст. 14 ЗУ "Про оренду землі"). Правило ч. 2 ст. 290 ГК України про необхідність нотаріального посвідчення договору, на наш погляд, застосову­ватися не може, оскільки кодекс прийнятий раніше від ЗУ "Про оренду землі" в останній редакції, крім того, ч. 1 ст. 4 кодексу передбачає, що він не регулює земельні відносини. Але якщо в договорі оренди землі передбачено оренду будівель та інших капітальних споруд строком на 3 роки та більше - договір підлягає нотаріальному посвідченню (ч. 2 ст. 793 ЦК України).

Крім того, на виконання ч. 2 ст. 14 ЗУ "Про оренду землі" KM України постановою від 03.03.2004 № 220 затверджено Типовий договір оренди землі. Щоправда, ст. 14 Закону передбачалося затвердження типової форми договору. Аналіз Типового договору свідчить про те, що за змістом документ є не типовим договором, а все-таки типовою формою договору (набором реквізитів без визначення змісту відповідних умов). Виходячи із цього, вважаємо, що саме по собі недотримання послідовності реквізитів або способу їх заповнення не впливає на дійсність договору оренди земельної ділянки. Разом із тим, Типовий договір здатний істотно полегшити складання договору оренди землі, зважаючи на численність його умов. Також ПКМ від 13.12.2006 №1724 "Деякі питання оренди земель" затверджено розрахунок орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (а по суті - форму розрахунку).

Договір підлягає державній реєстрації (ст. 20 Закону) і лише після цього набуває чинності (ст. 18 Закону). На даний час формально чинним залишається Порядок державної реєстрації договорів оренди землі, затверджений ПКМ від 25.12.1998 №2073. Водночас, Порядок входить в істотні суперечності із чинним ЗКУ і тому застосовуватися не може. На сьогодні процедура державної реєстрації договорів оренди землі визначається актами центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів (див. ст.ст. 125, 202 ЗКУ та коментар до них).

Відповідно до ч. 4 ст. 15 ЗУ "Про оренду землі", невід'ємною частиною договору оренди землі є (1) план або схема земельної ділянки, (2) її кадастровий план з відображенням обме­жень (обтяжень), (3) акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), (4) акт приймання-передачі земельної ділянки, та, у випадку зміни цільового призначення та/або меж земельної ділянки (ст. 16 Закону) - (5) проект відведення земельної ділянки "уразі його розроблення згідно із законом'". Більша частина цієї документації не може бути виготовлена сторонами самостійно, тому для її підготовки слід звернутися до відповідної землевпорядної організації, замовивши "технічну документація із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку" (ст. 56 ЗУ "Про землеустрій").

Моментом виникнення права оренди землі відповідно до ст. 125 ЗКУ, ч. 2 ст. 20 Закону України "Про оренду землі" є момент державної реєстрації права оренди землі. Проте до створення механізму реєстрації речових прав на нерухоме майно право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації відповідного договору як складової реєстрації земельної ділянки (див. п. 3 розд. II Закону України від 05.03.2009 N 1066-VI, ст. 202 ЗКУ).

Недотримання вимог щодо змісту договору. Зарегульованість земельно-орендних відносин, зокрема, закріплення в законі явно надмірної кількості умов договору оренди призводить до значної кількості спорів щодо визнання недійсними договорів оренди землі з самих різноманітних підстав: відсутності у договорі "строків та умов передачі земельної ділянки орендарю"[238], незазначення умов використання земельної ділянки, збереження стану об'єкта оренди, відсутності акту приймання-передачі земельної ділянки[239] і навіть дати укладення договору[240] тощо. Договори оспорюються через невідповідність постанови КМУ "Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі" від 25.12.98 N 2073 (яка зараз фактично не може бути застосована, оскільки в основній своїй частині не відповідає чинному ЗКУ та іншим законам), порушення вимог Інструкції про вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затв. наказом Мін'юсту України від 03.03.2004 N 20/5, щодо необхідності нотаріального посвідчення договору[241] тощо.

Також договори оренди землі оспорюються через невідповідність закону окремих істотних умов договору, наприклад, з підстав визначення у договорі строку оренди землі "без урахування періоду ротації основної сівозміни"[242] (ч. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду землі").

На наш погляд, у багатьох випадках "істотні умови договору оренди" насправді передбачені чинним законодавством: наприклад, за відсутності будь-якої вказівки у договорі не становить жодних складнощів визначення сторони, "яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини" - це орендодавець (ст. 11 Закону України "Про оренду землі"). А у ситуації із "існуючими обмеженнями (обтяженнями) щодо використання земельної ділянки" сторони взагалі не можуть встановити їх у договорі - вони існують незалежно від договору оренди і можуть бути у договорі хіба що відтворені (не будучи, звичайно, його умовами). Подібний перелік можна продовжувати. З огляду на сказане, в описаних випадках відсутність текстуального відображення у договорі певної умови, і так визначеної законодавчо, повинна означати лише те, що сторони погодилися з положеннями закону.

Правильною слід визнати практику[243], за якою відмінності договорів оренди від Типового договору, затв. постановою КМУ від 03.03.2004 N 220, не повинні розглядатися як підстава для визнання договору недійсним (або для того, щоб вважати його нікчемним). Причина цього те, що ст. 14 Закону України "Про оренду землі" уповноважила уряд не на затвердження типового договору, а на затвердження типової форми договору. Аналіз "типового договору" свідчить про те, що за змістом документ є не типовим договором, а все-таки типовою формою договору (набором реквізитів без визначення змісту відповідних умов). Таким чином, дотримання чи недотримання "Типового договору" насправді на зміст договору, а отже на його дійсність не впливає.

Відсутність акта приймання-передачі також не може розглядатися як підстава недійсності договору[244]. Відповідно до ст. 18 Закону України "Про оренду землі", "договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації". Відповідно, лише після державної реєстрації договору на його підставі можуть виникати права і обов'язки, у т. ч. право володіння орендованою земельною ділянкою. Оскільки акт приймання-передачі, очевидно, посвідчує передачу земельної ділянки саме у володіння орендарю, насправді він ніяк може бути "невід'ємною частиною договору оренди", на підставі якого він має складатися.

Трапляються випадки оспорювання договорів оренди земельних ділянок з тих мотивів, що на ділянці знаходиться нерухоме майно інших осіб. Суди не завжди задовольняють такі вимоги[245], що слід вважати помилкою. Як видається, крім очевидного порушення принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будівель та споруд, в усіх таких випадках порушується принцип цільового використання землі, закріплений, зокрема, у п. "а" ч. 1 ст. 91, п. "а" ч. 1 ст. 96 ЗКУ - орендар завідомо не зможе використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням. Тому відповідна угода повинна визнаватися судом недійсною як фіктивна (ст. 234 ЦКУ), оскільки не спрямована на надання орендарю реальної можливості користуватися земельною ділянкою під будівлею.

Договори оренди землі оспорюються з мотивів підписання таких договорів не стороною, а іншою особою (зазвичай, родичами орендодавця). У випадках, коли орендодавець згодом отримував орендну плату і жодної незгоди ні з умовами договору, ні з фактом використання земельної ділянки орендарем не виявляв, суди обґрунтовано застосовували положення ст. 241 ЦКУ і вважали, що договір, укладений представником із перевищенням повноважень, згодом був схвалений довірителем[246].

При визнанні договорів оренди недійсними існує хибна практика визнання їх такими лише на майбутнє. Такий підхід слід вважати очевидною помилкою, яка виникає, очевидно, тому, що можливість користування земельною ділянкою, яку вже отримав орендар до моменту визнання договору недійсним, не можна "повернути". З цього виводиться висновок, що не можна застосувати і двосторонню реституцію. Як вже зазначалося, така думка є помилковою, оскільки у разі двосторонньої реституції, згідно із ч. 1 ст. 216 ЦКУ "у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном …, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування". Таким чином, у разі користування майном реституція цілком можлива, і зовсім не обов'язково, що отримана орендна плата буде дорівнювати реальній вартості користування земельної ділянки.

З огляду на сказане, правильною слід вважати практику тих судів, які визнають договори оренди недійсними з моменту укладення, а також розглядають вимоги щодо визнання договорів оренди недійсними незалежно від закінчення строку оренди[247].

До частини другої. Коментована норма не встановлює обмежень щодо кола орендарів (як і ст. 5 "Орендарі землі" ЗУ "Про оренду землі").

Натомість, законодавство може встановлювати спеціальні обмеження щодо об'єктів оренди. Так, повністю заборонена оренда земельних ділянок, на яких розташовані поховання (ч. 2 ст. 28 ЗУ "Про поховання та похоронну справу").

До частини третьої. На даний час поділ оренди на короткострокову та довгострокову, передбачений коментованою частиною, практичного значення не має (за редакцією ЗУ "Про оренди землі", що передувала чинній, довгострокові договори мали бути укладені у нотаріальній формі, а для короткострокових це було не обов'язково).

Правила щодо строку оренди передбачені також ст. 19 ЗУ "Про оренду землі", де окрім граничного строку дії договору, передбачене рекомендаційне положення щодо врахування при оренді сільськогосподарських угідь "періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою". Також передбачені специфічні правила щодо врахування "[п]ри передачі в оренду сільськогосподарських угідь, які розташовані в межах гірничого відводу, наданого для розробки родовища нафти або газу" "строків початку будівництва свердловин та вироб­ничих споруд, пов'язаних з їх експлуатацією, на орендованій ділянці або на її частині."