Розділ VIII ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ ЗА ПОРУШЕННЯ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАВСТВА

Таким чином, позовну вимогу про визнання нікчемного правочину недійсним не можна вважати зверненням за захистом права, і положення ст. 16 ЦКУ, ст. 152 ЗКУ слід розуміти таким чином, що під визнанням правочину недійсним мається на увазі визнання недійсним саме оспорюваного правочину.

З цієї точки зору слід визнати помилковими відмови судів у задоволенні вимог про визнання нікчемних договорів недійсними[413] - такі вимоги взагалі не повинні розглядатися по суті. Натомість, вірною є усталена практика Верховного Суду України по справам адміністративної юрисдикції[414], яка полягає у закритті провадження у справах про визнання угоди недійсною, якщо підставою позову є невідповідність угоди закону.

Неукладеність угод. Невідповідність угод із земельними ділянками вимогам закону може виражатися у різних порушеннях. Можуть бути порушені вимоги закону до сторін угоди, до порядку укладення угоди, до змісту умов угоди, нарешті, в угоді можуть бути відсутні умови, наявність яких вимагається законом.

При цьому правова кваліфікація відсутності в угоді істотних умов заслуговує на окремий розгляд.

Відсутність в угоді істотних умов - це, з одного боку, порушення закону. З іншого боку, положення ч. 1 ст. 638, ст. 639 ЦКУ передбачають, що "договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору". Такі норми дають підстави для висновку, що за відсутності в угоді хоча б однієї із істотних умов угода є неукладеною, тобто угоди як такої не існує.

Тривалий час в Україні існувала практика визнання угод, в яких були відсутні істотні умови, неукладеними. Позовні вимоги про визнання таких угод недійсними зазвичай не задовольнялися. Ця практика дістала закріплення (і підґрунтя) у роз'ясненні ВАСУ від 12.03.99 N 02-5/111, яке передбачало, що "недійсною може бути визнана лише укладена угода".

На наш погляд, у випадку, якщо у договорі відсутні істотні умови, такий договір як волевиявлення сторін існує, проте не може вважатися дійсним. На це по окремим різновидам договорів вказують положення цивільного законодавства.

Наприклад, недодержання нотаріальної форми сторонами означає, що сторони в належній формі не досягли згоди з усіх істотних умов договору, тобто договір в силу положень ч. 1 ст. 638 ЦКУ, начебто, повинен вважатися неукладеним. Натомість, ст. ст. 219, 220 ЦКУ чітко й однозначно встановлюють нікчемність (а не неукладеність) договорів, укладених без додержання нотаріальної форми.

Аналогічно, відсутність хоча б однієї істотної умови в договорі оренди землі "є підставою для визнання його недійсним" (ч. 2 ст. 15 Закону України "Про оренду землі"), а не неукладеним. Ці окремі приклади, на наш погляд, є достатніми аргументами для спростування загального висновку судів про те, що "недійсною може бути визнана лише укладена угода".

Вважаємо, що в наведених випадках законодавчий підхід щодо визнання недійсними угод, за якими сторони "не досягли згоди з істотних умов в належній формі", є цілком вірним. У разі, якщо має місце волевиявлення сторін, спрямоване на виникнення, зміну або припинення прав і обов'язків, проте при цьому сторони не визначилися щодо всіх істотних умов або не дотрималися форми, що вимагається законом, волевиявлення сторін все-таки підпадає під визначення правочину, наведеного у ст. 202 ЦКУ: "правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків". Отже, в описаному випадку правочин має місце, проте через свої дефекти (форми або волевиявлення тощо) він в силу закону не може породжувати правові наслідки, тобто є недійсним. Говорити ж про неукладеність правочину можна лише тоді, коли будь-які дії сторін, спрямовані на виникнення цивільних прав і обов'язків, не матимуть місця.

Таким чином, при застосуванні коментованої норми потрібно мати на увазі, що у разі відсутності у договорах щодо земельних ділянок істотних умов правомірно говорити не про неукладеність, а саме про недійсність таких договорів (у формі нікчемності).

Визнання недійсними договорів на майбутнє. На даний час в Україні склалася практика визнання договорів оренди землі недійсними лише на майбутнє, тому що, мовляв, "оскільки зі змісту договору оренди випливає можливість його припинення лише на майбутнє, так як за договором оренди неможливо повернути вже здійснене користування орендованим майном"[415]. Такий висновок прямо суперечить ч. 1 ст. 216 ЦКУ. Неможливість реституції "користування" абсолютно не означає, що між сторонами не повинні відбутися певні розрахунки, що випливають із недійсності договору (наприклад, у разі, коли оренда плата явно нижча від вартості користування).

Стаття 211. Відповідальність за порушення земельного законодавства

1. Громадяни та юридичні особи несуть цивільну, адміністративну або кримінальну відповідальність відповідно до законодавства за такі порушення:

а) укладення угод з порушенням земельного законодавства;

б) самовільне зайняття земельних ділянок;

в) псування сільськогосподарських угідь та інших земель, їх забруднення хімічними та радіоактивними речовинами і стічними водами, засмічення промисловими, побутовими та іншими відходами;

г) розміщення, проектування, будівництво, введення в дію об'єктів, що негативно впливають на стан земель;

ґ) невиконання вимог щодо використання земель за цільовим призначенням;

д) порушення строків повернення тимчасово займаних земель або невиконання обов'язків щодо приведення їх у стан, придатний для використання за призначенням;