Розділ III ПРАВА НА ЗЕМЛЮ

Спори щодо здійснення права спільної власності зазвичай зводяться до вимог щодо виділення частини ділянки у володіння та користування окремого співвласника (див. ч. 4 ст. 88 ЗКУ та коментар до неї).

Відносини спільної часткової власності за участю багатьох співвласників. Специфіка сучасної земельної реформи, а саме, її здійснення на засадах зрівняльного перерозподілу земель, обумовлює виникнення ситуації, коли одна земельна ділянка перебуває у власності не просто кількох, а багатьох осіб. Так, існує практика передачі у процесі паювання у спільну часткову власність земельних ділянок під багаторічними насадженнями, земельних ділянок із меліоративними системами. Така практика навіть стимулюється законодавцем -див., зокрема, ст. 4 ЗУ "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)". Кількість співвласників різна - від десятків до сотень осіб на кожний державний акт[234]. За таких умов використання спільних земельних ділянок та розпорядження ними є практично неможливим, адже дехто із співвласників помер, і триває процедура оформлення права на успадковані ділянки, дехто просто не бере участі в управлінні успадкованим майном, місцезнаходження деяких співвласників взагалі невідоме, інші ж не можуть знайти згоди.

Сумнівів у тому, що земельні ділянки під багаторічними насадженнями та під меліоративними системами повинні бути неподільними, немає. Проте існуючі механізми здійснення права спільної часткової власності просто унеможливлюють володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, які перебувають у власності багатьох осіб. Таким чином, у подібних випадках необхідні або спеціальні правила здійснення права спільної власності, або обмеження на кількість співвласників земельної ділянки. Більш раціональним видається саме обрання першого варіанту - встановлення правила, за яким у разі, якщо співвласників більше певної кількості (наприклад, десяти), право спільної власності здійснюється за згодою співвласників, яким належать частки, що складають не менше, наприклад, 60 % у праві власності.

До частини другої. Коментованою нормою встановлено обов'язкову нотаріальну форму договору про спільну часткову власність на земельну ділянку. Договором зазвичай передбачається, які частини спільної ділянки закріплюються у володіння та користування за окремими учасниками спільної власності.

До частини третьої. Ч. 3 ст. 88 передбачає право на виділення частки учасника спільної власності в натурі або у вигляді грошової компенсації.

До відносин щодо виділення частки у праві спільної часткової власності на земельну ділянку слід субсидіарно застосовувати правила ЦК України: ст. 364 ("Виділ частки із майна, що є у спільній частковій власності"), 365 ("Припинення права на частку у спільному майні за вимогою інших співвласників"). Зразок договору про поділ земельної ділянки, яка перебуває у спільній частковій власності, наведений на компакт-диску, що додається.

В умовах реформування земельних відносин в Україні надзвичайно поширеною є ситуація, за якої певні будівлі та споруди розташовані на чужій земельній ділянці. У таких випадках виникає колізія між правами власника нерухомого майна та правами власника земельної ділянки. На жаль, на сьогодні законодавство не передбачає чітких правил вирішення таких колізій. Існує думка, що засобом повернення ситуації до правового русла є встановлення земельних сервітутів або суперфіцію, проте сервітутні відносини за своєю суттю не передбачають використання земельної ділянки для забудови. Можливість же "примусового" встановлення суперфіцію також є сумнівною (вона не передбачена законом).

На наш погляд, за існуючого правового регулювання права власників (земельної ділянки та будівлі або споруди) можуть бути "гармонізовані" шляхом розгляду земельної ділянки та розташованих на ній будівель і споруд як єдиного об'єкта права, і застосування до правовідносин, що виникають, правил про спільну часткову власність, включаючи пра­вила про примусове виділення частки. Звичайно, правила про спільну часткову власність не можуть бути застосовані "напряму", проте, на наш погляд, вони цілком можуть бути застосовані за аналогією права (ст. 8 ЦК України, ч. 8 ст. 8 ЦПК України).

До частини четвертої. Спори щодо надання у володіння та користування учаснику спільної власності частини земельної ділянки, що відповідає його частці, є надзвичайно поширеними, а судові процеси для їх вирішення б'ють рекорди заплутаності та тривалості.

Подібні спори виникають здебільшого щодо присадибних земельних ділянок, які надзвичайно важко рівномірно розділити між кількома особами. Спір щодо земельної ділянки в більшості випадків супроводжується аналогічним спором щодо будинку та господарських споруд.

Судова практика виходить із того, що для вирішення спору необхідним є проведення судово-технічної експертизи, на вирішення якої слід винести питання про можливі варіанти поділу земельної ділянки відповідно до часток учасників.

Рекомендації Пленуму Верховного Суду України щодо вирішення даної категорії справ викладені у Постанові від 16.04.2004 №7 "Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ" (див. п.п. 19-22).

До частини п'ятої. Правило щодо участі співвласників у доходах і витратах від спільної земельної ділянки видається нам зрозумілим та безспірним.

До частини шостої. Ч. 6 ст. 88 ЗКУ передбачає право переважної купівлі частки у праві спільної власності на земельну ділянку. Порядок реалізації права переважної купівлі частки у праві спільної часткової власності визначається ст. 362 ЦК України.

Субсидіарне застосування цивільного законодавства. До відносин спільної часткової власності на земельні ділянки, не врегульованих коментованою статтею та іншими нормами, вміщеними до актів земельного законодавства, слід субсидіарно застосовувати цивільне законодавство, наприклад, ст. 366 ЦК України, яка визначає правила звернення стягнення на частку у спільній частковій власності.

Стаття 89. Спільна сумісна власність на земельну ділянку

1. Земельна ділянка може належати на праві спільної сумісної власності лише громадянам.

2. У спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки:

а) подружжя;

б) членів фермерського господарства, якщо інше не передбачено угодою між ними;