Розділ ІІІ. ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ГРОМАДЯН ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ. КОРИСТУВАННЯ ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ

- Типовий договір про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 12 липня 2005 р. № 560.

- Примірний перелік послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд затверджений наказом Державного комітету України з питань житлово - комунального господарства від 10 серпня 2004 року № 150.

5. Умови договору найму жилого приміщення, що обмежують права наймача та членів його сім'ї порівняно з умовами, передбаченими законодавством, є недійсними. Якщо, наприклад, в договорі найму житла в державному житловому фонді буде обумовлений строк дії, можливість користуватись жилим приміщенням без права наймача на вселення інших осіб, обміну і т. д., ці умови є недійсними і не беруться до уваги при виникненні спору.

Стаття 62. Застосування правил цивільного законодавства Союзу РСР і Української РСР до відносин, що випливають з договору найму жилого приміщення

До відносин, що випливають з договору найму жилого приміщення, у відповідних випадках застосовуються також правила цивільного законодавства Союзу РСР і Української РСР.

1. Загальні принципи зобов'язального права (книга 5 ЦК), цивільно-правові підстави виникнення, зміни і припинення правовідношення застосовуються також і до житлових відносин, що виникають на підставі договору найму жилого приміщення державного та комунального житлового фонду.

На правовідносини, пов'язані, наприклад, з визнанням обміну жилих приміщень недійсним крім визначених ст. 86 ЖК умов, при яких обмін жилими приміщеннями не допускається, повністю поширює свою дію норми ЦК, що визначають умови недійсності правочину.

2. В п. 5 постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 року № 2 "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" закріплено принцип субсидіарного застосування норм цивільного законодавства.

При розгляді спорів, що не урегульовані житловим законодавством, суд застосовує норми цивільного законодавства. Наприклад, правила ЦК про строки давності застосовуються в позовах про визнання недійсним договору найму жилого приміщення і виселення у зв'язку з цим.

На підставі норм, що регулюють договір майнового найму, а не житлового законодавства, вирішуються вимоги про виселення з приміщень, що не входять до складу житлового фонду (виробничих і інших нежилих приміщень, вагончиків, збірно-розбірних, пересувних, контейнерних та інших підсобних споруд).

3. Три види договорів найму житла, проаналізовані в коментарі до ст. 61 ЖК, мають багато відмінних рис, що не позбавляє їх найважливішої спільної ознаки - цивільно-правового характеру. Слід відмітити перевагу адміністративно-публічного (імперативного) регулювання відносин в ЖК і приватного (диспозитивного) регулювання відносин в ЦК.

4. Загальна сучасна тенденція зменшення впливу адміністративного права на суспільні відносини проявляється також у сфері відносин найму житла. Законодавець відмовився від закріплення правового регулювання видачі ордера та визнання його в певних випадках недійсним. Навіть при отриманні соціального житла ордер не вимагається.

Стаття 63. Предмет договору найму жилого приміщення

Предметом договору найму жилого приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду є окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок.

Не можуть бути самостійним предметом договору найму: жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, проте за розміром менше від встановленого для надання одній особі (частина перша статті 48), частина кімнати або кімната, зв'язана з іншою кімнатою спільним входом, а також підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо).

1. Предметом договору найму в будинках державного і громадського житлового фонду є:

- квартира;

- кімната;

- одноквартирний жилий будинок.

Жиле приміщення, що надається громадянам для проживання, має бути благоустроєним стосовно до умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам (ч. 1 ст. 50 ЖК).